囤地上海拯救不了大名城

在今年6月初上海第一轮集中供地中，大名城以底价约8.88亿元拿下青浦区一幅宅地这是公司今年首次在土地市场布局，延续了去年的投资布局，上海市场依然是名城必争之地

在开发商的战略布局规划中，长三角城市群往往被视为深耕的重点区域发达的经济，四通八达的交通，不断流入的人口，都在一定程度上保证了新房市场的火爆由于抗风险水平相对较高，这一区域也充当了房地产企业业绩的防火墙

但目前来看，这种效果在大城市并不明显今年上半年，公司在华东地区的毛利率进一步下滑至1.03%上海中原地产首席分析师陆文熙告诉记者，最近几年来受高地价和限价政策影响，华东地区项目利润有所下滑，但毛利率维持在10%左右是没有问题的一个点的毛利率相当于赔钱

性能下降

最近几天，大名城低调发布了中报。

上半年公司营收同比下降51.15%至20.53亿元，归母净利润较去年同期下降88.37%至0.28亿元，扣非后净利润0.21亿元，同比下降54.06%。

对于业绩断崖式下滑，大名城给出的解释是交割结转面积减少截至6月底，公司新项目结转收入总额较去年同期下降约50%，同期非经常性损益影响净额约为628.22万元，较去年同期的1.9亿元也大幅减少

报告期内，大名城实现销售金额约32.09亿元，销售面积20.14万平方米，房地产结转收入金额约19.74亿元，结转面积20.97万平方米。

从区域布局来看，目前名城的业务主要分布在华东，东南，西北三个区域今年上半年，它们分别贡献了约2941.48万元，8.05亿元和12.09亿元的收入，对应的毛利率分别为1.03%，24.39%，19.63%，较上年同期分别下降3.06%，6.78%，3.78%

谈及毛利率下降的原因，大名城表示，华东，东南主要是2017年新区域结转项目拿地成本楼面价较高，当期结转影响整体区域毛利率降低，西北地区主要受疫情，行业，价格影响，导致开发成本上升，但房价阶段性下降。

但由于高毛利率地区收入权重上升，低毛利率地区收入权重下降，大名城综合毛利率较上年同期略有上升截至6月底，公司房地产板块毛利率较去年同期上升4.17个百分点至21.23%，综合毛利率为21.11%，2021年同期为16.69%

报告期内，其来自西北地区的收入占比59.19%，较上年同期提高27.06个百分点，与去年同期相比，东南地区收入增长14.37个百分点至39.38%，华东地区占比1.44%，同比下降41.43个百分点。

半年交付一套房。

由此可见，虽然以上海为核心的长三角城市群被规划为重要的深耕区域，但这一区域现在已经成为名城的短板表现四年来，公司华东区收入逐年减少，毛利率每况愈下

华东的盈利高峰在2018年。

当年，该地区毛利率为42.42%，比上年增长18.83个百分点当时是四个地区中最高的

结转数据显示，截至6月底，位于华东地区的大名城14个住宅项目中，仅上海紫金9号已结转，总面积118.61平方米，结转收入673.77万元，相当于华东地区今年上半年仅交付一套房。

这意味着它没有送达有熟悉华东市场的房企人士向记者分析，上海，杭州，南京等地的交房周期在两年半左右，开发商只有在购房者确认收房后才能结转收益但受新冠肺炎疫情影响，项目逾期交付的可能性大大增加，结转期也会拉长

无货可结转的情况与公司最近几年来投资节奏收缩有一定关系2018年，大明市提出审慎拿地当年，公司仅通过公开市场竞得福建省龙海市两宗地块，34%股权转让给杭州鸿兆城置业，2019年在公开市场隐身，仅以货币增资方式投资杭贝隆地产

还是出于对性能的考虑，大名城在2020年重回大众视野公司全年新增项目7个，其中上海6个，福州仓山1个，总价约78.33亿元，2021年继续在上海补仓，拿下奉贤区，临港新区，青浦区三幅地块，总价约32.77亿元

伴随着时间的推移，上述项目逐渐进入市场预售，但均未进入结转期。信息显示，上海大名城映云房预计2023年3月底交房，大名城应晖预计明年6月底交房，大名城映湖预计明年4月底交房...

截至6月底，华东名城待结转面积约28.35万平方米，受多种因素影响，利润空间仍然有限。

待开发的土壤储量为91.58万平方米。

上述房企人士告诉记者，2020年上海土地溢价率并不低，2021年实行集中供地后价格依然居高不下再加上疫情的影响，项目会产生大量的额外成本，导致整体利润空间进一步压缩溢价率是以挂牌价为基准的，但如果挂牌价高，那么即使溢价低，地价依然高

这在大城市体现得最为淋漓尽致2020年，上海大名城拿地的6宗地块合同总价为53.73亿元，其中不乏溢价率在20%—30%的项目

具体来看，当年6月，大名城经过47轮报价，以约11.35亿元竞得青浦区一幅宅地，同月竞得的临港科技城D06—01地块溢价率为16%，另一幅临港科技创新城B02—02地块溢价率为35.2%...

韩毅智库研究总监俞晓宇也在一份报告中指出，2020年至2021年上半年，华东地区企业投资的地货比普遍超过0.4，一些优质高价地的地货比甚至超过0.8，利润空间小于其他地区。

但华东地区购买力充足，有助于项目快速走远，回笼资金，保证现金流房企坚定布局华东，主要目的是促进企业规模增长，保持市场份额，寻求可持续发展机会于晓宇强调

今年以来，名城继续加码上海市场截至6月底，公司待开发土地总面积约91.58万平方米，其中长三角6.9万平方米，大湾区33.72万平方米，西北47.11万平方米，东南3.84万平方米

从长远发展来看，这种土储能力并不充足，公司补库任务依然艰巨，融资渠道的收缩将在一定程度上制约其发展。

今年上半年，由于股份回购，贷款偿还，项目合作支付等费用，大名城账面资金较2021年末减少33.13%至41.86亿元公司一年内到期的非流动负债增至12.87亿元，而短期借款为4.83亿元

市场很好奇在录得去年重组上市以来的首次亏损后，大名城能否在2022年翻身