创4年最大亏损，优客工场也遇到难题，潘石屹力挺的联合办公正遭遇阵痛

去年我差点就谈成了客户，但是就在我要签合同的那一周，他们整个分公司突然裁员，最后合作失败了李就职于某知名联合办公品牌，负责一线城市及周边地区的项目招商虽然客户的裁员是偶然的，但在过去的一年里，她明显感觉到这个行业正在发生变化从2021年开始，客户就少了

李告诉，在市场正常的情况下，联合办公项目只需要一年左右的时间就可以达到80%的入住率但是现在能维持在60—80%的区间就已经不错了

曾经，联合办公是一个站在风口浪尖的行业在大众创业，万众创新政策和资本的双重推动下，2015年国内联合办公行业迎来了高速发展期腾讯，阿里，软银，SOHO，万科，金茂，世联行等知名企业的入驻，掀起了长达数年的狂欢就连现在潜心学习木工，摄影，编程语言Python的潘石屹，在SOHO刚刚进入联合办公领域的那些年里，也频繁地以自有品牌SOHO 3Q平台的身份穿梭于各大城市

2017—2018年是中国联合办公行业的重头戏据艾媒数据中心统计，2017年行业共发生14起投融资事件，达到历史峰值，但总金额最高的是2018年，即超过60亿元无论在此之前还是之后，从来没有哪一年的总金额超过20亿元

事实上，2019年之前的每一年，联合办公的市场规模都曾经翻倍，知名品牌如SOHO 3Q，优客工场，WE+，裸心会，米语等都是在这个时期成立的可是，当潮水退去，一些品牌开始尝到过度扩张的苦果在一系列危机之后，要么被收购，要么缩小规模，要么直接倒闭，成为历史的尘埃

虽然这几年联合办公的市场规模还在增长，但李还是觉得行业在衰退，尤其是2020年以后，行业越来越差即使是成功渡过洗牌期的赢家，现在也感到痛苦

优客工场录得最近四年最大亏损。

最近几天，联合办公第一股优客工场发布了上市以来的第二份年报2021年，优客工场营业总收入较2020年增长20.56%，较2019年下降9.41%，虽然营收同比增长，但营业亏损和净亏损分别扩大至21.27亿元和21.63亿元，创下最近4年最大亏损

利润表分析，优客工场亏损的第一个原因是营业成本大于营业收入，导致毛利为负，这种情况至少存在了四年优客工场2019—2021年实现的毛利分别为负2.02亿元，0.91亿元，0.77亿元，但是，商誉减值损失，资产减值损失，费用等的增加会进一步导致损失范围的扩大

其中，2021年第一笔商誉减值损失高达15.05亿元，是所有导致亏损的因素中金额最高的优客工场声称，这是由于疫情对其业务的不利影响，导致报告单位公允价值低于账面价值，但长期资产和长期待摊费用的减值损失金额达到第二高，从2020年的0.37亿元增加到2021年的1.14亿元，同比增长213.61%增加的主要原因是预计账面价值不会完全收回

即使是过去长期盈利的联合办公品牌，在2021年也很难独善其身时代财经了解到，另一行业龙头创富港自2016年挂牌新三板以来，2021年实现最高营业收入6.48亿元，归母净利润同比下降73.23%至1061.82万元，而扣非后净利润自2017年以来首次为负，即负425.82万元

不过，创富港指出，净利润下降的主要原因是新租赁准则对公司利润的影响，而一个项目的未决诉讼导致减值如果剔除这两个因素，净利润同比增加1112万元，达到近5078.38亿元

值得注意的是，创富港是联合办公行业的领导者之一截至2021年12月31日，在全国拥有230家签约门店，分布在深圳，广州，北京，上海，杭州，香港，成都，宁波，长沙等九大城市，对应建筑面积31.06万平方米

即使是行业龙头之一，创富港自2017年以来长期处于微利状态，净利润1472—396.68万元，基本每股收益0.01—0.64元，新三板挂牌的2016年，其净利润甚至亏损732.98万元。

2015年，政府工作报告首次提到大众创业，万众创新随后几年，在政策和资本的加持下，联合办公的概念首次为国内公众所知，虽然在发达国家并不新鲜那个时候，联合办公往往与共享经济，互联网思维，企业孵化器等概念捆绑在一起，但本质上，它是一个关于办公租赁的业务在很多业内人士看来，联合办公品牌的主要商业模式是二房东模式

所谓二房东模式，是指写字楼物业出租后，经过切割，装修，再以一定价格转租给企业客户，赚取中间差价这就是联合办公行业长期处于微利状态的原因，哪怕一个不小心都会导致亏损

布局10年，投资人茫然离场。

联合办公只是满足社会需求的小众市场这类行业有个特点，就是竞争不过分它只提供给一些小众玩家玩很多人蜂拥而入后，大家都不会好好生存，无论是中国还是全世界汇升国际金融总裁黄立冲表示，过多的竞争会导致联合办公供大于求，而一旦供大于求就意味着更高的成本和更低的租金，难道赚不到钱吗

利基市场是指在更大的细分市场中，由一小群具有相似兴趣或需求的客户所占据的市场空间其实联合办公满足的是自由职业者，中小企业或者初创公司的办公需求黄立冲认为，联合办公实现盈利的另一个基本前提是，这些公司的中长期存活率相对较高，自由职业者收入较高，可以轻松应对租金但是中国的小企业失败率很高，联合办公是双创政策

黄立冲的另一个身份是协纵战略管理集团的联合创始人成立于2009年的联合办公品牌协纵国际企业港就是这家公司的业务之一高峰时在中国拥有5万平方米的办公面积可是，由于前述原因，2017年，黄立冲决定退出国内市场物业到期了，就赚不到钱了到2019年，我们在中国根本没有业务，现在主要业务在美国，澳大利亚，香港和新加坡

2014年9月举行的夏季达沃斯论坛开幕式上，首次提出要借改革创新的东风，在960万平方公里的土地上掀起大众创业，草根创业的浪潮，形成万众创新，万众创新的新潮流，次年，大众创业，万众创新首次被写入政府工作报告中小企业和初创公司数量开始激增，国内联合办公行业正式迎来发展元年

这一年，毛大庆从万科高级副总裁离职，创办了现在广为人知的优客工场创富港虽然成立较早，但2016年挂牌新三板，也是火爆之年腾讯，阿里，软银，SOHO，万科，金茂，世联行也加入了联合办公行业

根据艾媒数据中心的数据，自2015年以来，联合办公行业的投融资事件逐渐增多，2017年达到顶峰，而投融资金额在2018年达到峰值，超过60亿元最近几年来，在资本的助推下，很多联合办公品牌开始跑马圈地

过度竞争导致行业成本居高不下，使得原本就处于微利状态的二房东模式如履薄冰退潮无疑会让行业雪上加霜，一些品牌由于过度扩张，资金压力，经营不善等综合因素，已经开始风雨飘摇

行业不景气，顾客越来越少

时至今日，持续亏损仍然是联合办公的一个行业难题事实上，很多联合办公品牌都试图通过轻资产模式和增值服务的方式来降低成本，增加收益

以优客工场为例2020年4月，优客工场宣布向轻资产模式转型其轻资产模式包括以经营管理输出为主的U Brand和以资产托管为主的Ubartner在轻资产模式下，优客工场主要输出品牌服务，提供空间设计，施工，管理服务，而产权人承担大部分前期投入其中，在U品牌模式下，优客工场主要向房东收取品牌，咨询，运营管理费，在U合伙人模式下，收益主要与房东分享

可是，戴德梁行广州公司办公楼部主管梁杰并不乐观他认为，行业目前还没有摆脱二房东单一的盈利模式联合办公品牌往往投入较少，租金和装修不会过度投入收益与房东分成，联合办公的理想情况是租金和装修不用交，但几乎没有房东或业主愿意完全接受这种模式

不同的受访者向时代财经指出，联合办公的商业模式已经到了瓶颈，中小企业和初创公司的存活率有所下降，他们是联合办公的客户群体梁杰说:在经济持续下行的形势下，初创企业和部分中小企业抗风险能力脆弱，容易出现退租，不履行合同，破产等情况联合办公的客户得不到及时的补充，但是联合办公品牌的租金，运营，人力成本资源一直在烧钱，这种情况下，赔钱很正常

就职于某知名联合办公品牌的李告诉记者，从2021年开始，已经明显感觉到行业不景气，客户越来越少市场正常的时候，一个联合办公项目达到80%的入住率只需要一年左右的时间但现在，最好保持在60—80%的范围内

此外，梁杰指出，大环境的影响是全面的，非一线写字楼的数量惨淡多位不同的受访者向时代财经指出，传统写字楼的空置率本已上升，又被进一步推高在开发商去化和现金流的压力下，传统写字楼租金的下降相对增强了其竞争力，导致联合办公行业面临更强的外部竞争